农村宅基地制度是怎么产生的？我国农村宅基地制度是在城乡二元结构体制下形成的。与城市居民不同,我国农民的住房,一般来说,不是由政府或社会供给的,而是由农民自己筹建的。这就涉及农村住宅用地如何配置的问题。20世纪50年代中期农业集体化以后,由于农村土地由私人所有转变为集体所有,农民要解决住房问题,集体组织理所当然要分配一定量的土地,作为农民建房用地,即土地所有权归集体,土地使用权归个人。土地所有权与使用权相分离。

根据我国现行的土地法律法规,每户农村居民,只能分配一处宅基地,且其面积不能超过上级主管部门规定的标准。改革开放以前,我国农村经济基本上是封闭式的自然经济,各种生产要素都是在该集体组织范围内调剂,社会分工与商品交换很不发达。这就使得农村宅基地从一开始就被深深打上封闭式的自然经济的烙印。

改革开放以后,在坚持农村土地集体所有制的前提下,允许宅基地使用者出租或出售地上建设物,但是只局限于该集体组织范围内。我国农村集体化以后的农村宅基地,是农村的农户或个人用作住宅建设用地而占有、利用本集体所有的土地,包括已经建过房子的土地、决定用于建房的土地以及规划用于建房的土地三种类型。农村宅基地上建造的房子及其附属设施,只能用于自给性生活消费,不能建造商业性生产经营用房。

农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权。用益物权的设计源于资源的稀缺性,导致主体的需求得不到完全的满足,从而在所有和利用之间产生矛盾。而用益物权一方面使得用益物权人的需要得到较好的满足,另一方面又使得所有权人的物质得到有效利用。我国农村宅基地改革是以用益物权法作为重要依据的。它具有特定身份性、无偿使用性、从属性及范围的严格限制性等基本属性。我国农村宅基地曾经有一段时间,其所有权归农民私人所有并且可以自由买卖。

1949年至1956年这段时间,农村宅基地归农民私人所有,农民拥有宅基地和房屋的所有权,即“两权”合一。农民的宅基地及其地上建筑物(房屋)可以出租、赠与、典当、继承和买卖。1956年至今,农村宅基地归农民集体所有和农民房屋可以自由买卖(在该集体组织范围内)的政策逐步定型。在这个阶段,农民住房由以往“房地合一”的所有者主体,转变为房地所有者主体相分离。一方面明确农民房屋永远归农民个人所有,农民有租赁和买卖房屋的权利;另一方面又强调宅基地不准出租和买卖。这种政策实际操作本身就是悖论。因为农民将房子出售了,与其相辅相成的宅基地使用权也就同时被转让了。

当前,我国农村经济正在由封闭走向开放,而且开放度越来越高,各种生产要素开始流动起来,使得适应于封闭式自然经济的农村宅基地制度,面临着越来越严峻的挑战。如何应对这种挑战,需要我们做深入的探索。

我国农村宅基地制度是在城乡二元结构体制下形成的。与城市居民不同,我国农民的住房,一般来说,不是由政府或社会供给的,而是由农民自己筹建的。这就涉及农村住宅用地如何配置的问题。20世纪50年代中期农业集体化以后,由于农村土地由私人所有转变为集体所有,农民要解决住房问题,集体组织理所当然要分配一定量的土地,作为农民建房用地,即土地所有权归集体,土地使用权归个人。土地所有权与使用权相分离。

根据我国现行的土地法律法规,每户农村居民,只能分配一处宅基地,且其面积不能超过上级主管部门规定的标准。改革开放以前,我国农村经济基本上是封闭式的自然经济,各种生产要素都是在该集体组织范围内调剂,社会分工与商品交换很不发达。这就使得农村宅基地从一开始就被深深打上封闭式的自然经济的烙印。

改革开放以后,在坚持农村土地集体所有制的前提下,允许宅基地使用者出租或出售地上建设物,但是只局限于该集体组织范围内。我国农村集体化以后的农村宅基地,是农村的农户或个人用作住宅建设用地而占有、利用本集体所有的土地,包括已经建过房子的土地、决定用于建房的土地以及规划用于建房的土地三种类型。农村宅基地上建造的房子及其附属设施,只能用于自给性生活消费,不能建造商业性生产经营用房。

农村宅基地使用权是我国特有的一项独立的用益物权。用益物权的设计源于资源的稀缺性,导致主体的需求得不到完全的满足,从而在所有和利用之间产生矛盾。而用益物权一方面使得用益物权人的需要得到较好的满足,另一方面又使得所有权人的物质得到有效利用。我国农村宅基地改革是以用益物权法作为重要依据的。它具有特定身份性、无偿使用性、从属性及范围的严格限制性等基本属性。我国农村宅基地曾经有一段时间,其所有权归农民私人所有并且可以自由买卖。

1949年至1956年这段时间,农村宅基地归农民私人所有,农民拥有宅基地和房屋的所有权,即“两权”合一。农民的宅基地及其地上建筑物(房屋)可以出租、赠与、典当、继承和买卖。1956年至今,农村宅基地归农民集体所有和农民房屋可以自由买卖(在该集体组织范围内)的政策逐步定型。在这个阶段,农民住房由以往“房地合一”的所有者主体,转变为房地所有者主体相分离。一方面明确农民房屋永远归农民个人所有,农民有租赁和买卖房屋的权利;另一方面又强调宅基地不准出租和买卖。这种政策实际操作本身就是悖论。因为农民将房子出售了,与其相辅相成的宅基地使用权也就同时被转让了。

当前,我国农村经济正在由封闭走向开放,而且开放度越来越高,各种生产要素开始流动起来,使得适应于封闭式自然经济的农村宅基地制度,面临着越来越严峻的挑战。如何应对这种挑战,需要我们做深入的探索。